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139体系:全国城镇老旧小区改造的宜昌路径

2020-09-27 08:52:07    宜昌房产网     城建热点    

  9月27日上午,全国城镇老旧小区改造政策培训班在宜昌开班,全国部分地级以上城市的城镇老旧小区改造工作主管部门负责人参加培训。

  此次培训班由全国市长研修学院(国家住建部干部学院)组织举办,全国市长研修学院副院长陶建明及城市建设培训部兼城市管理执法培训部主任陈芸华来宜指导。



  主要包括解读城镇老旧小区改造政策、推介陕西省和宜昌市改造经验、美好环境与幸福生活共同缔造、金融支持市场力量参与城镇老旧小区改造等专题讲座。9月28日下午,培训班学员还将现场观摩宜昌市红光小区、西坝电厂小区、楠海花园小区改造成果。

  宜昌市政府副市长刘丰雷出席开班仪式,他表示,当前宜昌正对标住建部新一轮试点“九项机制”任务要求,重点抓好“片区化、市场化、金融化”试点探索,结合建立“公园城市、完整社区、精致片区”的城镇老旧小区改造规划范式,推进城市功能品质和基层治理能力提升。

  宜昌市住建局党组书记、局长、二级巡视员张毅在介绍宜昌改造经验时提出,宜昌创新建立健全“139”工作体系,打造城镇老旧小区改造升级版。

  即:贯穿一条主线

  以城市有机更新为主线,贯穿城镇老旧小区改造全过程。

  统筹三大关系,提升居住工作游憩三大功能,以城镇老旧小区改造为载体助推城市功能有机更新。

  统筹三类方式,激活城市社区小区三种形态,以城镇老旧小区改造为载体助推城市空间有机更新。

  统筹三大环节,强化自治共治智治三种手段,以城镇老旧小区改造为载体助推城市治理有机更新。

  即:聚焦三大目标

  优环境

  按照“先基础后提升,先地下后地上、先功能后景观、先规划后建设”思路,以及“基础设施应改尽改、公服配套有序补齐、建筑物本体有条件完善”原则,在全面推进水电气路、强弱电及消防、安全隐患整治的同时,有序新增养老、托幼、医疗、助餐、便利店等服务设施,有条件的推进加装电梯及建筑物本体提升。



  兴业态

  贯彻公园城市营城理念和建设要求,实施小(片)区零星用地挖潜及建筑功能复合化利用,建设一批居民家门口的社区公园、口袋公园、微绿道等,打造一批“公园社区”“公园小区”。在此基础上,按照商业化逻辑,推进小(片)区场景与美好生活需求精准匹配,营造生态新场景、宜居新场景、消费新场景、创业新场景等,将多元业态融入老旧小(片)区,进一步提振小区发展活力。

  强治理

  推动城镇老旧小区改造与基层治理创新深度融合,紧紧扭住“基层协商、居民自治”这个“牛鼻子”,通过“建组织、选头雁、搭平台、齐协商、共治理”,推动“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成效共享”。

  即:创新九项机制

  创新“市级筹划指导、区级统筹负责、街道社区实施、居民自治参与”的工作协调机制。

  通过持续健全城镇老旧小区改造工作领导小组、协调小组、实体运行机构(市城市改造服务中心)来推动落实。各县市区比照市级标准,组建相应机构,形成市、区、街道、社区四级联动。

  创新“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成效共享”的群众参与机制。

  坚持党建引领。将支部建在小区上、党小组建在楼栋上,推进老旧小区党组织建设全覆盖,推动阵地前移、资源下沉、服务下移,打通联系群众“最后一米”。选好支部书记“领头雁”,锻造坚强“主心骨”。

  坚持居民主体。将群众发动贯穿改造全过程,改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。制定4类26项“改造清单”,由居民自己“点单”。打造了“红管家”“老伙计帮帮团”“诸葛军团”等一批基层群众互助典范。

  坚持共同缔造。深化美好环境与幸福生活共同缔造活动,搭建“社区规划师”“共同缔造工作坊”等协商平台,辅助居民有效参与决策,推动“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成效共享”。

  创新“居民拿一点、产权单位帮一点、政府补一点、市场化方式争取一点”的资金共担机制。

  厘清权责边界。建立实行 “居民拿一点、产权单位帮一点、政府补一点、市场化方式争取一点”的“四个一点”筹资方式。

  明确出资规则。小区红线外配套设施改造费用原则上由财政负责;小区公共部分改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资;将建筑物本体公共部分改造与居民和社会力量出资额度挂钩,优先对居民出资率高的小区实施建筑物本体公共部分的改造提升。

  鼓励多方出资。按照“不限金额,贵在机制”思路,引导居民积极出资参与改造。建立“联、奖、减、免、束”机制,即计划联动、财政奖补、税费减免、条件约束,引导管线单位出资参与改造。

  创新“有条件申报、竞争性入围、成熟一个、推动一个”的项目生成机制。

  建立完整项目库。坚持“应报尽报、应改尽改”,核准关键信息,建立全市城镇老旧小区改造储备库。

  制定年度改造计划。坚持“尽力而为、量力而行”,编制《城区老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》《城区老旧小区改造五年行动计划(2021-2025年)》,按照“有条件申报、竞争性入围、成熟一个、推动一个”的项目生成原则,科学制定分年度改造计划。

  建立动态调整机制。按照“动态调整、弹性控制”原则,按年度改造任务的120%编制项目清单,优先将居民改造意愿强烈、违建拆除情况好、承诺出资和缴纳物业费比例高的小区纳入改造。

  创新“片区联动、分类实施、程序优化”的项目推进机制。

  简化项目审批程序。印发《宜昌市城区城镇老旧小区项目改造方案联合审查工作规则(试行)》,对城镇老旧小区改造项目按照“一事一议”原则实施联合审查,审查意见作为后续办理用地、规划、施工审批和实施改造的依据。在试点项目中推行工程总承包模式。

  创新项目实施模式。按照“行政接合、道路围合、空间聚合、资源整合”原则,将城区划分为85个片区,实施大片区统筹改造、跨片区组合改造、小区内自求平衡改造等,通过拆除违建、打通围墙、畅通微循环、设施共建共享等方式,实现小区及周边小区联动改造。

  优化项目实施主体。创新“双轨两类”实施模式。“双轨”是指试点项目和试点外项目两种实施“轨道”。“两类”主要是依据改造重点确定分类实施主体。

  强化项目质量管控。制定《项目计划编制及组织实施操作指南》《社区规划师试点工作实施方案》《共同缔造工作坊工作制度》《项目运行管理机制》《规范城镇老旧小区改造工程质量安全及文明施工管理的通知》等配套政策,明确项目安全、质量、文明施工、便民服务等要求。

  创新“社区生活圈定需、功能复合助力、再规划赋能”的资源整合利用机制。

  强化规划支持。建立“公园城市、完整社区、精致片区”改造规划范式,将公园城市理念、完整社区手法、精致片区要求融入老旧小区改造过程,大幅提升城区完整社区比例。统筹养老、托育、助餐、医疗卫生、家政服务、便民市场等配套功能要求及小(片)区实际条件,对接片区控制性详细规划。

  盘活存量资源。拟订《宜昌市支持城镇老旧小区改造十条措施》,明确整合城镇老旧小区内及周边存量资源,用于完善社区服务设施。

  创新“企业整体投资、政府奖补扶持、资源特许经营”的市场化参与机制。

  加强奖补扶持。注重“无形的手”与“有形的手”相结合。市区两级财政拿出真金白银,支持专业机构、社会资本参与城镇老旧小区内养老、托幼、助餐等服务设施及加装电梯等的建设运营。

  强化资源匹配。对由国有投融资平台公司作为实施主体的项目,重点加强和提升社会资本出资比例,按规定将具备条件的市区两级公共资源匹配给实施主体,采取“EPC+O”的模式交由实施主体进行经营,拓展实施主体收益途径、增强资金平衡能力。

  创新“对象明确、收益平衡、风险可控”的金融可持续支持机制。

  明确支持对象。培育老旧小区规模化实施运营主体,授权西陵城市发展集团有限公司、伍家新城投资控股集团有限公司作为实施主体,为金融机构提供清晰明确的支持对象。

  建立对接机制。建立开发性金融支持老旧小区改造对接机制,与国开行湖北省分行签订合作备忘录,明确将城镇老旧小区金融合作纳入八项重点支持领域之一。

  申报专项债券。加大地方政府专项债券申报力度,多个项目进入省财政厅储备库。

  创新“应急条件可封闭、物业管理有保障、小区治理有体系、资金续筹有保障”的长效管理机制。

  完善应急体系。结合疫情补短板及“智安小区”建设要求,采取“砌墙成院”及“视频监控虚拟成院”方式,实现应急条件下小区可封闭管理,并优先选择物业管理。同步建立宜昌物业管理“123”政策体系和“135”管理机制,拟订老旧小区住宅维修基资金续筹政策。

  重塑治理体系。构建“小区党支部+业主委员会+物业公司+X个群众自治组织”的“3+X”小区治理体系,推动小区在党支部领导下开展业主委员会、物业服务企业、群众自治组织等多方联动。

  构建协商体系。搭建社区规划师、居民监理员、共同缔造工作坊、睦邻议事厅等基层协商平台,实现政府治理与居民自治的良性互动。“红管家”“老伙计”“诸葛军团”等一批自治组织成为基层群众互帮互助的典范。


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